【案情簡介】

申請人是XX建筑物的使用人，申請人與被申請人簽訂了租賃合同，被申請人承租該建筑物樓頂用于建設(shè)通信基站鐵塔，該通信基站鐵塔占地20平米，租賃期限為2019年9月1日至2020年8月31日，年付租金49,919.63元，電費(fèi)以實(shí)際發(fā)生額另行支付。合同中約定，合同到期不再續(xù)簽時，如被申請人至合同到期仍未拆除通信設(shè)施，申請人有權(quán)要求被申請人支付超出租賃期限的占地費(fèi)用。計算標(biāo)準(zhǔn)以本合同的約定折算日租金，由被申請人向申請人支付延期費(fèi)用。同時還約定，合同到期不再續(xù)簽時，被申請人應(yīng)將申請人土地（地面以上部分）、房屋樓頂?shù)冉ㄔO(shè)通信設(shè)施部位恢復(fù)原狀。同時還約定，合同到期不再續(xù)簽時，申請人應(yīng)給予被申請人合理時限拆除通信設(shè)施，申請人不得以任何理由阻止被申請人及其第三方通信運(yùn)營商拆除其通信設(shè)施，但被申請人拖欠租金、電費(fèi)的情況除外。該合同履行期滿后，雙方因故沒有續(xù)簽新的租賃合同。被申請人拖欠支付占用費(fèi)、電費(fèi)至今，現(xiàn)被申請人的基站設(shè)備已拆除完畢堆放在涉案房屋屋頂，被申請人曾試圖搬離其基站設(shè)備，因遭到申請人的阻撓而未果。

現(xiàn)申請人主張被申請人應(yīng)1.將建在申請人屋頂?shù)耐ㄐ呕捐F塔拆除,并將屋頂恢復(fù)原狀；2.支付申請人占地費(fèi)62,399.54元，電費(fèi)29,837.63元，屋面維修費(fèi)98,150元，以上共計190,387.17元。被申請人則稱，申請人阻撓其拆除設(shè)施，應(yīng)以實(shí)際斷電的時間為準(zhǔn)，確認(rèn)被申請人支付占用期間的使用費(fèi)、電費(fèi)。另，被申請人同意按照原合同標(biāo)準(zhǔn)支付2020年9月1日至2020年9月10日的占用費(fèi)，同意支付抄表時間為2020年4月23日至2020年7月17日的電費(fèi)18,540元。目前雙方就拆除房頂通信設(shè)施問題各持己見，故申請人呈訴。

【爭議焦點(diǎn)】

1.租賃合同到期之后被申請人是否應(yīng)當(dāng)支付占有使用費(fèi)，占有使用費(fèi)的支付標(biāo)準(zhǔn)；

2.屋面維修費(fèi)的產(chǎn)生是否與被申請人有關(guān)，其是否應(yīng)當(dāng)支付；

3.被申請人應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的電費(fèi)金額。

【裁決結(jié)果】

（一） 被申請人于本裁決書送達(dá)之日起10日內(nèi)，拆除其建在申請人屋頂?shù)耐ㄐ呕荆⑽蓓敾謴?fù)原狀；

（二） 被申請人于本裁決書送達(dá)之日起10日內(nèi)向申請人支付自2020年9月1日至2021年12月1日占有使用費(fèi)31,893.11元、電費(fèi)18,540元 ；

（三） 駁回申請人的其他仲裁請求。

【相關(guān)法律法規(guī)解讀】

1.關(guān)于合同效力、性質(zhì)的認(rèn)定意見及理由

參考《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》第一條第二款“民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用當(dāng)時的法律、司法解釋的規(guī)定。”仲裁庭認(rèn)為，合同由申請人與被申請人簽署，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗，不損害他人合法權(quán)益，具有法律效力。合同是考量當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的基礎(chǔ)，其上載明雙方合意的各自權(quán)利義務(wù)內(nèi)容即為仲裁庭裁決的基本事實(shí)基礎(chǔ)。因此上述合同應(yīng)作為認(rèn)定本案事實(shí)和判定雙方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)。

2.關(guān)于申請人請求被申請人將建在申請人屋頂?shù)耐ㄐ呕捐F塔拆除,并將屋頂恢復(fù)原狀的裁決意見及理由

仲裁庭認(rèn)為，申請人與被申請人簽訂合同的履行期限已經(jīng)屆滿，依據(jù)雙方合同的約定，合同到期不再續(xù)簽時，被申請人應(yīng)將申請人土地（地面以上部分）、房屋樓頂?shù)冉ㄔO(shè)通信設(shè)施部位恢復(fù)原狀。被申請人庭審中也明確表示，同意按照合同的約定，拆除屋頂?shù)耐ㄐ呕捐F塔,并將屋頂恢復(fù)原狀。仲裁庭充分注意到，被申請人拆除屋頂通信基站鐵塔的同時申請人要給予必要的配合，以保證施工順利完成。

3.關(guān)于申請人請求被申請人支付占地費(fèi)62,399.54元，電費(fèi)29,837.63元，屋面維修費(fèi)98,150元的裁決意見及理由

（1）關(guān)于占地費(fèi)問題

仲裁庭認(rèn)為，合同約定了到期不再續(xù)簽時，申請人應(yīng)給予被申請人合理時限拆除通信設(shè)施，申請人不得以任何理由阻止被申請人及其第三方通信運(yùn)營商拆除其通信設(shè)施，但被申請人拖欠租金、電費(fèi)的情況除外。現(xiàn)被申請人截至目前租賃期內(nèi)的電費(fèi)尚未支付，故申請人拒絕被申請人拆除及搬離通信設(shè)施符合合同約定。合同同時也約定了合同到期不再續(xù)簽時，如被申請人至合同到期仍未拆除通信設(shè)施，申請人有權(quán)要求被申請人支付超出租賃期限的占地費(fèi)用。到目前為止被申請人的通信基站鐵塔仍然占用屋頂，故根據(jù)雙方的約定，被申請人應(yīng)該支付占用期間的費(fèi)用。

但是，雖然按照約定被申請人拖欠支付電費(fèi)，申請人可以拒絕其拆除基站，但申請人也應(yīng)當(dāng)積極采取仲裁方式主張費(fèi)用，而不是繼續(xù)扣留基站導(dǎo)致持續(xù)產(chǎn)生占用費(fèi)，因此雙方在占用費(fèi)的發(fā)生問題上均有責(zé)任。因被申請人同意按照原合同標(biāo)準(zhǔn)支付2020年9月1日至2020年9月10日的占用費(fèi)，故仲裁庭予以認(rèn)可。申請人于2020年9月10日斷電，造成被申請人實(shí)際無法使用其基站及附屬設(shè)施，因此仲裁庭認(rèn)為自2020年9月11日起的占用費(fèi)雙方應(yīng)共同負(fù)擔(dān)。經(jīng)仲裁庭核算，2020年9月1日至2020年9月10日的占用費(fèi)為1,386.66元，2020年9月11日至2021年12月1日的占用費(fèi)被申請人應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的部分為30,506.45元。綜上，2020年9月1日至2021年12月1日被申請人應(yīng)當(dāng)支付申請人占用費(fèi)31,893.11元。

（2）關(guān)于電費(fèi)問題

庭審中，申請人主張電費(fèi)29,837.63元，并提交了相關(guān)證據(jù)，申請人提交的電費(fèi)原始憑分割單證顯示為18,540元，兩張?zhí)旖蛟鲋刀惏l(fā)票分別為6,581.36元、4,716.27元，被申請人對18,540元表示認(rèn)可，對6,581.36元、4,716.27元認(rèn)為無法顯示系申請人繳納的被申請人使用的電表。仲裁庭認(rèn)為，對于被申請人認(rèn)可的18,540元應(yīng)予認(rèn)定，對于6,581.36元、4,716.27元的兩筆系天津增值稅發(fā)票，無法顯示系被申請人實(shí)際發(fā)生的電費(fèi)費(fèi)用，故仲裁庭不予認(rèn)定。

（3）關(guān)于屋面維修費(fèi)98,150元問題

仲裁庭認(rèn)為，首先，申請人與被申請人合同中約定的通信機(jī)房面積為20平方米，而申請人提供的天津市小型建設(shè)工程施工合同的面積為1,300平方米。現(xiàn)申請人以1,300平方米、總工程款98,150元向被申請人主張權(quán)利，顯然有悖事實(shí)及法律依據(jù)。其次，申請人未能充分舉證證明涉案房屋屋頂需要維修與被申請人行為的關(guān)聯(lián)性，即未能舉證證明被申請人的租賃行為對涉案房屋屋頂造成損壞。綜上，仲裁庭對該項(xiàng)主張不予支持。

【結(jié)語和建議】

首先，關(guān)于占有使用費(fèi)的問題。本案租賃合同到期之后占有使用費(fèi)的產(chǎn)生，原因在于出租方認(rèn)為承租方損壞了租賃物，要求賠償維修損失，而承租方認(rèn)為該維修費(fèi)用與自己承租行為無關(guān)不同意支付，所以出租方扣押了承租方位于租賃物內(nèi)的物品設(shè)施，從而導(dǎo)致占有使用費(fèi)的持續(xù)產(chǎn)生。出租方能夠扣押承租方物品設(shè)施的依據(jù)在于合同約定了“申請人不得以任何理由阻止被申請人及其第三方通信運(yùn)營商拆除其通信設(shè)施，但被申請人拖欠租金、電費(fèi)的情況除外”。而承租方確實(shí)拖欠了電費(fèi)，其中的原因也很好理解，即出租方解除扣押的條件是承租方支付維修費(fèi)、占有使用費(fèi)及電費(fèi)，而承租方不認(rèn)為自己應(yīng)當(dāng)支付維修費(fèi)及占有使用費(fèi)，電費(fèi)數(shù)額也不認(rèn)可，故索性一概不支付，也并未積極通過訴訟或仲裁的方式阻止損失擴(kuò)大。但是承租方或許忽略了合同的約定，即只要己方拖欠電費(fèi)，出租方即有權(quán)扣押租賃物及設(shè)施。在本案中可以發(fā)現(xiàn)，承租方在合同到期之后的2020年9月10日起就不再具備使用租賃物的條件，因此負(fù)擔(dān)占有使用費(fèi)的裁決結(jié)果對于承租方來說未免可惜。因此，租賃合同的雙方尤其是承租方在簽訂租賃合同時首先要嚴(yán)查合同條款，發(fā)現(xiàn)對己方不利的條款及時提出并修改，簽訂合同后合同履行過程中，做出權(quán)利義務(wù)處分決定時也要考慮合同的相關(guān)約定，避免踩到合同約定的禁區(qū)。

其次，關(guān)于電費(fèi)和維修費(fèi)的問題。在本案中，仲裁庭是以申請人提供的證據(jù)為依據(jù)來確定支持其主張的多少，而被申請人實(shí)際使用了多少電費(fèi)、房屋損壞到底和被申請人實(shí)際上有沒有因果關(guān)系我們不得而知，仲裁庭只能根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)做出至少依據(jù)已知信息是公正的判斷。因此，訴訟或仲裁在實(shí)質(zhì)上都是證據(jù)戰(zhàn)，這提示在合同履行過程中要留存好相關(guān)的證據(jù)，在面臨訴訟或仲裁時要最大化收集現(xiàn)有證據(jù)，并且梳理清楚形成閉環(huán)證據(jù)鏈條。

最后，訴訟或仲裁永遠(yuǎn)是權(quán)利保護(hù)的最后一道防線，更鼓勵在合同履行過程中通過和平方式解決糾紛。合同雙方都應(yīng)當(dāng)明白，選擇訴訟或仲裁意味著要付出更大的時間與金錢成本，秉持誠實(shí)原則積極溝通解決糾紛，化干戈為玉帛，才是更容易達(dá)到雙贏的一種方式。