【案情簡介】

申請人虞XX與被申請人XX有限公司于2020年1月19日簽訂XX樓宇認購合約，于2020年3月30日簽訂《XX市商品房買賣合同》（下稱《商品房買賣合同》），申請人于當天支付購房款489,781元，契稅和專項維修基金38,488.56元（由被申請人開具收據(jù)）。后因申請人收入證明無法達到貸款條件，貸款未能辦理完成。

2020年5月19日，被申請人向申請人發(fā)出通知，要求申請人履行合同，支付剩余購房款。2020年5月23日，申請人向被申請人發(fā)出退房告知，要求解除合同。

申請人本請求主張：2020年1月19日，申請人虞XX、被申請人XX有限公司雙方簽訂認購合同，由申請人購買被申請人開發(fā)銷售的房屋，購買方式為按揭貸款。被申請人向申請人收集了辦理貸款的全部材料，經(jīng)被申請人審核，認為申請人符合貸款條件，2020年3月30日，申、被雙方簽訂《商品房買賣合同》，申請人于當天支付購房款489,781元，契稅和專項維修基金共計38,488.56元。之后申請人按被申請人要求提交材料，因信貸政策調(diào)整，銀行無法批貸，申請人提供的材料不符合貸款條件。2020年5月19日被申請人向申請人郵寄通知函，要求申請人向其提交所欠資料用于辦理銀行按揭貸款手續(xù)，否則承擔違約責任，但申請人是因為客觀條件不符合貸款要求；后申請人多次于被申請人協(xié)商解除合同退房事宜，于2020年5月23日按被申請人要求，向其遞交了書面的退房告知，要求解除合同。被申請人簽收之后，拒絕返還申請人交付的相關(guān)款項。

后申請人虞XX增加訴訟請求，請求解除《補充合同：附件六》，增加請求的仲裁費由被申請人承擔。申請人認為2019年1月19日申請人被簽訂認購合同之前，被申請人的工作人員告知申請人辦理購房按揭貸款資料全部由被申請人審核通過之后，由被方代為辦理按揭手續(xù)，認購合同約定，后申請人按被方的要求提供了全部辦理資料，被申請人審核之后，告知申請人符合貸款條件后雙方才簽訂了正式合同。

關(guān)于附件六《補充協(xié)議》，在被申請人處簽訂合同時，被申請人并未告知里面夾雜著附件六，更沒有提請申請人注意合同內(nèi)容，簽訂之后，相關(guān)合同全部由被申請人取走，說用于按揭貸款所需，2020年4月7日雙方在銀行辦理按揭時，發(fā)現(xiàn)申請人不符合貸款條件。該《補充協(xié)議》系被申請人以欺詐手段使被申請人違背真實意思的情況下簽訂的，協(xié)議是格式合同，內(nèi)容顯示公平。

申請人請求裁決：1.解除申請人與被申請人2020年3月20日簽訂的《商品房買賣合同》；2.被申請人返還申請人已付款房款489,781元及其利息（利息以489,781元為本金，按照銀行貸款利率支付自2020年3月20日起至被申請人實際給付之日的利息暫計算至2020年6月5日為3,906元）；3.被申請人返還申請人已支付的契稅和專項維修基金共計38,488.56元；4.被申請人向申請人支付律師代理費20,000元；5.被申請人承擔本案仲裁費用。6.裁決撤銷申請人與被申請人簽訂的《附件六：補充合同》；

（二）被申請人對本請求的抗辯意見：1.被申請人不存在違約行為，申請人要求解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》無法律和合同依據(jù)，申請人第1項仲裁請求不成立。但鑒于在本案反請求中，被申請人已基于申請人逾期支付購房款的違約行為而主張解除合同，因此，被申請人同意解除合同，但不同意申請人主張的解除理由，且要求申請人承擔合同解除的違約責任。2.在合同解除后，被申請人同意按合同約定，在扣除申請人應支付的違約金等應付費用后，將剩余購房款予以返還。但申請人要求支付利息損失的請求無事實和合同依據(jù)，被申請人不同意支付。3.被申請人僅是代為收取契稅和專項維修基金，由于申請人的貸款問題導致的合同尚未完成備案，契稅和專項維修基金尚未支付主管機關(guān)，在合同依法解除后，被申請人同意將代為收取的契稅和專項維修基金予以返還。4.在合同簽訂過程中，被申請人作為格式合同文本提供方，已經(jīng)采取合理的方式提請申請人注意其中免除或者限制其責任的條款，不存在以“欺詐的手段”簽訂合同，申請人主張的合同撤銷理由不成立，其申請人撤銷合同的仲裁請求不應獲得支持。5.申請人的仲裁請求無事實和法律依據(jù)，其應自行負擔律師費和仲裁費，被申請人不具支付義務。綜上，申請人的仲裁請求無事實和法律依據(jù)，請求仲裁庭依法予以駁回。

被申請人反請求主張：反請求被申請人以其“客觀條件不符合貸款要求”為由，已向貴會提請仲裁，請求解除雙方于2020年3月30日簽訂的《XXX市商品房買賣合同》，并主張反請求申請人向其返還已付購房款、支付利息和律師費、負擔仲裁費等。但是，反請求被申請人主張的仲裁請求和依據(jù)事實理由并不成立。《商品房買賣合同》實際履行事實是:盡管經(jīng)反請求申請人多次催促，反請求被申請人違反《商品房買賣合同》約定，除支付首付款489,781元外，其余1130,000元合同價款未在《商品房買賣合同》簽訂日起60日內(nèi)支付至反請求申請人賬戶，且逾期已超30日，屬反請求被申請人單方嚴重違約。

綜上，反請求申請人作為守約方，依《中華人民共和國仲裁法》第21條、第27條，貴會《仲裁暫行規(guī)則》第19條規(guī)定，提出如上仲裁反請求，主張因反請求被申請人單方嚴重違約解除《商品房買賣合同》,反請求被申請人應按合同支付該商品房總價款20%違約金。同時，因《商品房買賣合同》采用網(wǎng)簽制，解除合同還須反請求被申請人到主管部門辦理該房屋的天津市商品房銷售管理系統(tǒng)退網(wǎng)手續(xù)，注銷天津市商品房備案手續(xù)，注銷天津市房屋登記證明以及退還稅費與維修基金。

被申請人請求裁決：1.解除雙方于2020年3月30日簽訂的《商品房買賣合同》；2.反請求被申請人向申請人支付違約金323,956.20元；3.反請求被申請人配合反請人申請人共同到主管部門辦理天津市商品房銷售管理系統(tǒng)退網(wǎng)手續(xù)，注銷天津市商品房備案手續(xù)，注銷天津市房屋登記證明，退還稅費和維修基金；4.反請求被申請人承擔本案反請求以及本請求的律師費45,596元和仲裁費用。

（四）申請人對反請求的抗辯意見：對于被申請人提出的仲裁反請求1，同意解除買賣合同。對于反請求2，申請人不認可，申請人認為合同履行過程中被申請人存在違約行為，導致合同目的不能實現(xiàn)，而申請人在履行過程中無違約行為，另外雙方簽訂的補充合同屬于格式合同顯示公平，不應作為違約責任的依據(jù)；最后申請人認為違約金的性質(zhì)應當以補償性為主。雙方合同的解除，沒有給被申請人造成任何損失，故被申請人要求按照總房價的20%計算違約金明顯過高，而在補充協(xié)議里約定被申請人無論因何原因違約導致合同無法履行，其最高承擔不超過5%房款的違約金，雙方權(quán)利義務明顯不公。對于反請求3，申請人同意配合辦理相關(guān)手續(xù)，稅費和維修基金被申請人應該退還給申請人。對于反請求4,申請人不同意支付被申請人的律師費以及仲裁費，被申請人應該自行負擔。

【爭議焦點】

申請人是否要承擔解除合同的違約責任；違約金數(shù)額是否可以依申請予以調(diào)整。

【裁決結(jié)果】

1.解除申請人與被申請人簽訂的《XXX市商品房買賣合同》及附件六《補充協(xié)議》；

2.被申請人于本裁決送達之日起10日內(nèi)，返還申請人首付款489,781元；申請人本裁決送達之日起10日內(nèi)，向被申請人支付違約金50,000元；

以上兩項合計，本裁決送達之日起10日內(nèi)，由被申請人支付給申請人439,781元；

3.本裁決送達之日起10日內(nèi)，申請人配合被申請人到主管部門辦理商品房銷售管理系統(tǒng)退房后續(xù)、注銷商品房備案手續(xù)、注銷房屋登記證明；

4.本裁決送達之日起10日內(nèi)，被申請人配合申請人辦理退還契稅和維修基金，共計38,488.56元；

5.駁回申請人的其他仲裁本請求；

6.駁回被申請人其他仲裁反請求。

【相關(guān)法律法規(guī)解讀】

1.關(guān)于合同效力的認定意見及理由

仲裁庭認為：首先，對合同進行形式審查，該合同系由申請人和被申請人共同簽章，為雙方真實的意思表示；其次，對合同進行實質(zhì)審查，該合同內(nèi)容不損害國家、集體或者第三人利益和社會公共利益，不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，且符合《中華人民共和國合同法》第四十四條的規(guī)定。因此，仲裁庭認為涉案合同具有法律效力。

2.關(guān)于申請人仲裁請求及被申請人仲裁反請求的裁決意見及理由

申請人與被申請人簽訂的《商品房買賣合同》及補充協(xié)議是雙方真實意思表示，不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，均真實合法有效。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條規(guī)定：“當事人協(xié)商一致，可以解除合同。”雙方在庭審中均主張解除合同，故對雙方解除合同的請求予以支持。另，申請人增加、變更仲裁請求，請求撤銷《附件六：補充合同》，庭審中申請人未能證明《附件六：補充合同》系以欺詐的手段訂立的，該補充合同也不具備其他可撤銷的條件，對于申請人撤銷《附件六：補充合同》的申請不予支持。因此，本案的爭議焦點為，申請人是否要承擔解除合同的違約責任。

仲裁庭認為，依據(jù)《商品房買賣合同》第四條第二款約定，申請人應于2020年4月6日前將一次性支付首付款489,781元，其余購房款辦理銀行貸款；同時雙方簽訂的《補充協(xié)議》第三條第五款約定，申請人應當在《購房合同》簽署之日起60日內(nèi)將貸款辦理完畢，否則應承擔違約責任。

本案中，申請人交付購房首付款后并未按約定在《購房合同》簽署之日起60日內(nèi)辦理完畢銀行貸款，申請人抗辯是因銀行信貸政策調(diào)整和被申請人的原因?qū)е虏荒茉诩s定時間內(nèi)辦理辦理完畢貸款，其不應當承擔違約責任。

關(guān)于被申請人是否應承擔未按約定辦理銀行貸款的違約責任，仲裁庭認為，被申請人作為房地產(chǎn)開發(fā)商，雖根據(jù)交易慣例被申請人協(xié)助將資料提供給銀行進行初審，但能否辦理銀行貸款不是被申請人所能決定，辦理銀行貸款亦不是被申請人的合同責任，最終未能辦理貸款亦并非因其原因?qū)е拢冶景杆娣课葙I賣合同約定通過按揭貸款支付剩余款項也僅僅是申請人履行付款義務的一種方式，而非為必須方式，申請人在無法辦理按揭貸款的情況下，仍可以采取其他方式支付剩余的購房款；加之承擔違約責任的前提是未按合同約定履行義務或履行合同義務不符合約定，如不具備法定或約定的免責事由，則并不影響違約責任的承擔。因此，申請人應當承擔未能辦理貸款支付房款的違約責任。

另，因雙方在庭審中均同意解除合同，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。"的規(guī)定，故被申請人應當將基于合同收取申請人的購房款489,781元退還申請人。申請人應配合被申請人到主管部門辦理商品房銷售管理系統(tǒng)退房后續(xù)、注銷商品房備案手續(xù)、注銷房屋登記證明。被申請人同時須配合申請人辦理退還契稅和維修基金。

就申請人應支付違約金的數(shù)額問題，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。"第一百一十四條規(guī)定：“當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。"《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決"。鑒于申請人提出被申請人主張的違約金過高，且被申請人未提交證據(jù)證明其損失，本仲裁庭酌情認定申請人向被申請人支付違約金50,000元。

對于申請人主張的律師費問題，因申請人存在違約，就申請人請求由被申請人承擔律師費的請求不予支持。對于被申請人主張的律師費問題，被申請人向仲裁庭提交了《委托合同》、發(fā)票和匯款回單書證證據(jù)予以證明，但是匯款回單注明的用途是“訴訟費”，雖然被申請人在庭后提交書面證明，確認系公司財務人員因理解有誤而標注錯誤，但是僅憑自行出具確認書并不能證明實際支付的律師費，還應提交相應客觀證據(jù)，證明費用實際產(chǎn)生的客觀確定性，故對于該項請求不予支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項、第九十七條、一百零七條、一百一十四條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條，仲裁庭裁決：解除申請人與被申請人簽訂的《天津市商品房買賣合同》及附件六；被申請人應返還申請人首付款489,781元；申請人向被申請人支付違約金50,000元；申請人配合被申請人到主管部門辦理商品房銷售管理系統(tǒng)退房后續(xù)、注銷商品房備案手續(xù)、注銷房屋登記證明；被申請人配合申請人辦理退還契稅和維修基金共計38,488.56。

3.關(guān)于仲裁費負擔的裁決意見及理由

根據(jù)支持比例負擔的原則，本案本請求仲裁費17,302元，由申請人負擔911元，被申請人負擔18,213元。本案反請求仲裁費13,650元，由申請人負擔4,095元，由被申請人負擔9,555元。

【結(jié)語和建議】

合同作為當事人雙方權(quán)利義務的依據(jù)，當事人應當按照誠實信用原則和全面履行原則履行合同。本案中，雙方商品房買賣合同約定，申請人應交付購房首付款后并未按約定的期限辦理完畢銀行貸款。雖然根據(jù)交易慣例，在按揭貸款辦理過程中被申請人作為房地產(chǎn)開發(fā)商，可協(xié)助將資料提供給銀行進行初審，但能否辦理銀行貸款不是開發(fā)商所能決定，辦理銀行貸款亦不是開發(fā)商的合同責任。本案中最終未能辦理貸款亦并非因開發(fā)商原因?qū)е拢暾埲艘蜃陨碓驘o法如期辦理按揭貸款，且申請人并未采取其他方式支付剩余的購房款，應當承擔違約責任。

其次，本案涉及的違約金是否調(diào)整問題，在實踐中當事人一方主張合同約定的違約金標準過高或者過低，請求仲裁庭依法予以調(diào)整的情況也較為常見。對于此類情求，仲裁庭應根據(jù)合同性質(zhì)、目的、違約原因及后果等具體情形及裁判可能產(chǎn)生的社會影響，兼顧公平、誠信原則，審慎地作出裁決。本案屬于商品房買賣合同糾紛，由于實踐中購房者與開發(fā)商所簽訂的商品房合同系開發(fā)商事先擬定好的格式合同，在確定違約責任方面，購房者基本上處于弱勢地位，違約金的條款對應的雙方責任可能不對等，對于違約金條款的適用不應簡單機械。因此對于本案申請人主張的違約金過高請求降低的請求，仲裁庭考慮到本案的實際情況以及被申請人未提交證據(jù)證明其損失，酌情予以調(diào)整違約金的數(shù)額是合理的。