【案情簡(jiǎn)介】

申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人于2012年12月1日在某某市某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司某某區(qū)一店簽訂了編號(hào)為0044970的《房產(chǎn)交易合同》。合同約定申請(qǐng)人以1,970,000元的價(jià)格購(gòu)買被申請(qǐng)人名下的某某市某某家園5-1-1604房產(chǎn)，雙方于2013年1月1日簽署《某某市房屋買賣協(xié)議》。合同簽訂時(shí)，申請(qǐng)人依合同約定向被申請(qǐng)人支付定金100,000元，并向中介公司支付中介費(fèi)28,000元。在雙方簽訂《某某市房產(chǎn)買賣協(xié)議》后，申請(qǐng)人所支付的定金抵作相應(yīng)的等額房款；除定金外的剩余房款1,870,000元整以銀行貸款支付。申請(qǐng)人貸款種類為公積金貸款。申請(qǐng)人須在2012年12月31日前籌齊總房款中減去銀行貸款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作為首付款，雙方須在2013年1月1日前親自簽署《某某市房產(chǎn)買賣協(xié)議》遞件至房管部門，并將首付款存入某某市房管局指定的資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)。經(jīng)雙方確認(rèn)，被申請(qǐng)人承諾于取得全部房款之日起叁日內(nèi)騰空房產(chǎn)交付于申請(qǐng)人使用。簽訂合同當(dāng)日，申請(qǐng)人向被申請(qǐng)人交付房屋定金100,000元，被申請(qǐng)人出具了收據(jù)。申請(qǐng)人為購(gòu)買涉案房屋向中介公司支付中介服務(wù)費(fèi)28,000元。

合同簽訂后，申請(qǐng)人及中介公司人員未能在合同約定的2012年12月31日前聯(lián)系到被申請(qǐng)人，被申請(qǐng)人亦未聯(lián)系申請(qǐng)人及中介公司。至2013年1月8日，被申請(qǐng)人與中介公司取得聯(lián)系，被申請(qǐng)人未完成清理租戶問題，拒絕來某某市與申請(qǐng)人簽訂《某某市房產(chǎn)買賣協(xié)議》。2013年2月20日，申請(qǐng)人聯(lián)系被申請(qǐng)人要求繼續(xù)履行合同，被申請(qǐng)人要求申請(qǐng)人解決租戶問題否則合同無法履行。申請(qǐng)人于2013年3月5日向被申請(qǐng)人寄送解除房產(chǎn)交易合同的通知，通知被申請(qǐng)人解除合同，被申請(qǐng)人于2013年3月7日簽收該郵件。后雙方就定金退回等事宜未達(dá)成一致，申請(qǐng)人為維護(hù)自身合法權(quán)益，于2013年3月12日提起仲裁。請(qǐng)求被申請(qǐng)人雙倍返還定金200,000元并賠償損失73,000元。

【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】

一、對(duì)本案中合同效力認(rèn)定的爭(zhēng)議；

二、對(duì)本案違約責(zé)任認(rèn)定的爭(zhēng)議；

三、對(duì)本案合同解除是否合法的爭(zhēng)議；

四、對(duì)申請(qǐng)人要求被申請(qǐng)人雙倍返還定金的爭(zhēng)議；

五、對(duì)申請(qǐng)人要求被申請(qǐng)人賠償其各項(xiàng)損失的爭(zhēng)議。

【裁決結(jié)果】

一、被申請(qǐng)人向申請(qǐng)人雙倍返還購(gòu)房定金200,000元；

二、駁回申請(qǐng)人的其他仲裁請(qǐng)求。

【相關(guān)法律法規(guī)解讀】

一、關(guān)于本案中合同效力的認(rèn)定意見及理由

仲裁庭認(rèn)為，雙方當(dāng)事人所簽合同不損害國(guó)家、集體或者第三人利益和社會(huì)公共利益，不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且符合《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條的規(guī)定，具有法律效力，雙方當(dāng)事人均應(yīng)嚴(yán)格依約履行。合同應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定本案事實(shí)和判定雙方當(dāng)事人是否適當(dāng)履行其應(yīng)盡義務(wù)的依據(jù)。

二、關(guān)于對(duì)本案違約責(zé)任的認(rèn)定意見及理由

仲裁庭認(rèn)為，根據(jù)某某市國(guó)土資源和房屋管理局2008年發(fā)布的《某某市存量房屋交易資金監(jiān)管辦法》，買賣雙方必須親自到房屋所在地的區(qū)（縣）房管局打印《某某市房產(chǎn)買賣協(xié)議》（資金監(jiān)管協(xié)議）并對(duì)交易資金進(jìn)行監(jiān)管。因此，本案中最為首要的是買賣雙方親自到房管部門打印《某某市房產(chǎn)買賣協(xié)議》，待申請(qǐng)人持《某某市房產(chǎn)買賣協(xié)議》等申請(qǐng)貸款后才能確定首付款數(shù)額。本案庭審中已查明，合同簽訂后，被申請(qǐng)人未能與涉案房屋租戶解除租賃合同，亦未在2013年1月1日前與申請(qǐng)人一同去房管部門簽署《某某市房產(chǎn)買賣協(xié)議》，該合同難以繼續(xù)履行，被申請(qǐng)人已經(jīng)構(gòu)成違約。

關(guān)于被申請(qǐng)人主張中介未通知被申請(qǐng)人在2013年1月1日之前來某某市簽訂《某某市房產(chǎn)買賣協(xié)議》的抗辯，仲裁庭認(rèn)為,合同是申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人雙方簽訂的，中介并非合同的當(dāng)事人之一，被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行合同，而不能將自己違約的責(zé)任推到案外人中介公司身上。即便中介公司未及時(shí)通知被申請(qǐng)人什么時(shí)間來某某市簽訂《某某市房產(chǎn)買賣協(xié)議》，雙方簽訂的合同中明確載明了申請(qǐng)人的聯(lián)系電話，被申請(qǐng)人亦應(yīng)本著誠(chéng)實(shí)信用，善意履行合同的原則，聯(lián)系申請(qǐng)人共同到房管局簽訂協(xié)議，故被申請(qǐng)人的抗辯意見不成立。庭審時(shí)，被申請(qǐng)人提交的與中介店長(zhǎng)李某某的通話、短信清單均是2013年1月8日之后的，被申請(qǐng)人表示該證據(jù)是證明被申請(qǐng)人主動(dòng)打電話給中介公司催問首付款。退一步講，即使被申請(qǐng)人所言屬實(shí)，即使由于中介某某員工的疏忽，未能在2013年1月1日前通知被申請(qǐng)人及時(shí)前來某某市赴房管局簽訂《某某市房產(chǎn)買賣協(xié)議》，那么在2013年1月8日中介聯(lián)系上被申請(qǐng)人后，如果被申請(qǐng)人有履行合同的誠(chéng)意，愿意來某某市簽訂《某某市房產(chǎn)買賣協(xié)議》，合同亦能繼續(xù)履行。但被申請(qǐng)人在1月8日后仍以租戶問題不能解決為由拒絕來某某市簽訂《某某市房產(chǎn)買賣協(xié)議》,被申請(qǐng)人的行為構(gòu)成違約,其抗辯不成立。

關(guān)于被申請(qǐng)人主張申請(qǐng)人未按照約定付房款，應(yīng)屬違約的抗辯。仲裁庭認(rèn)為,被申請(qǐng)人的主張是對(duì)合同第三條第一款的片面理解，忽視了合同第一、二條有關(guān)內(nèi)容與第三條的邏輯關(guān)系，將“賣方承諾于取得全部房款之日起叁日內(nèi)騰空房產(chǎn)交付于買方使用”錯(cuò)誤的理解為申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)將全部房款直接交付于被申請(qǐng)人，這種理解不符合合同中關(guān)于房屋買賣程序的有關(guān)約定以及天津市有關(guān)二手房交易必須進(jìn)行資金監(jiān)管的規(guī)定,故被申請(qǐng)人的抗辯不成立。

關(guān)于被申請(qǐng)人主張申請(qǐng)人未備足首付款，屬違約在先，被申請(qǐng)人無需配合簽署《某某市房產(chǎn)買賣協(xié)議》的抗辯。仲裁庭認(rèn)為，根據(jù)上述合同中約定的履行程序，在申請(qǐng)人向被申請(qǐng)人交付100,000元定金之后，下一個(gè)程序就應(yīng)當(dāng)是被申請(qǐng)人在2013年1月1日前，與申請(qǐng)人一同去房管部門簽署《某某市房產(chǎn)買賣協(xié)議》。申請(qǐng)人持《某某市房產(chǎn)買賣協(xié)議》和有關(guān)證件才能向貸款銀行申請(qǐng)購(gòu)房貸款，根據(jù)銀行同意的貸款額度確定首付款金額，在雙方未簽署《某某市房產(chǎn)買賣協(xié)議》情況下無法申請(qǐng)貸款，亦無法最終確定首付款金額，只有在雙方《某某市房產(chǎn)買賣協(xié)議》后，申請(qǐng)人如果拿不出足夠的首付款，才構(gòu)成違約，故被申請(qǐng)人的主張不成立。

關(guān)于被申請(qǐng)人認(rèn)為其作為涉案房屋的所有人，對(duì)涉案房屋具有完全處分權(quán)，根據(jù)合同約定房屋完全可以現(xiàn)狀交付，且雙方未就租戶解決問題進(jìn)行明確約定的情況下，申請(qǐng)人不得要求被申請(qǐng)人清理租戶，也未到交房時(shí)間的主張。仲裁庭認(rèn)為，雙方合同第三條第三款約定涉案房產(chǎn)以簽約現(xiàn)狀售予申請(qǐng)人，申請(qǐng)人已檢查涉案房產(chǎn)，同時(shí)結(jié)合合同第三條第四款被申請(qǐng)人應(yīng)在買賣完成前將涉案房產(chǎn)已產(chǎn)生的產(chǎn)權(quán)糾紛、債務(wù)、稅項(xiàng)及租賃、清還抵押等事宜處理完畢，如因上述情況導(dǎo)致合同不能履行，被申請(qǐng)人應(yīng)負(fù)責(zé)解決并賠償申請(qǐng)人或其他任意第三方由此所造成的損失的約定，雙方約定的“現(xiàn)狀”應(yīng)為房屋的物理現(xiàn)狀，被申請(qǐng)人還負(fù)有清理租戶等確保房產(chǎn)無權(quán)利瑕疵的義務(wù)，且被申請(qǐng)人已明確表示其無法解決租戶問題，故被申請(qǐng)人的主張不成立。

三、關(guān)于本案合同是否解除的認(rèn)定意見及理由

仲裁庭認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)《合同法》第九十四條和《合同法》第九十六條，合同解除權(quán)屬于形成權(quán)，只要解除合同的通知到達(dá)對(duì)方，合同即解除。被申請(qǐng)人如果對(duì)申請(qǐng)人解除合同有異議，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定的形式和時(shí)間提出合同解除效力異議申請(qǐng)。

四、關(guān)于對(duì)申請(qǐng)人要求裁決被申請(qǐng)人雙倍返還定金200,000元仲裁請(qǐng)求的裁決意見及理由

仲裁庭認(rèn)為，合同第三條第六款約定：“如賣方未能履行本合同之條款以致本合同不能順利完成，本合同終止或解除的，則賣方須返還雙倍定金予買方。若支付的定金不足彌補(bǔ)買方損失的，賣方還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。”依據(jù)我國(guó)《合同法》第一百一十五條規(guī)定，申請(qǐng)人要求被申請(qǐng)人依照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，向申請(qǐng)人雙倍返還定金的請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)予以支持。

五、關(guān)于對(duì)申請(qǐng)人要求裁決被申請(qǐng)人賠償其各項(xiàng)損失的的裁決意見及理由

申請(qǐng)人要求裁決被申請(qǐng)人承擔(dān)申請(qǐng)人已支付的房屋買賣中介費(fèi)28,000元，根據(jù)合同第四條第二款明確約定：“如因買方或賣方一方或雙方違約導(dǎo)致本合同不能履行的，買賣雙方已支付的居間報(bào)酬均不予退還，守約方支付的居間報(bào)酬作為其損失，由違約方予以賠償。”因被申請(qǐng)人違約，導(dǎo)致合同無法履行，申請(qǐng)人要求被申請(qǐng)人依照合同約定，承擔(dān)申請(qǐng)人按正常標(biāo)準(zhǔn)支付的房屋買賣中介費(fèi)是合法的。

申請(qǐng)人要求裁決被申請(qǐng)人承擔(dān)由于房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致的差價(jià)款40,000元，本案中，被申請(qǐng)人違約后，合同事實(shí)上已經(jīng)無法履行，如果申請(qǐng)人在同地段、同樓層另行購(gòu)買與涉案房屋相同的房子、且支付了更多的房款時(shí)，當(dāng)然屬于申請(qǐng)人受到的損失。

申請(qǐng)人要求裁決被申請(qǐng)人承擔(dān)3月16日至4月30日的申請(qǐng)人租房損失5,000元，合同中沒有明確約定具體的交房時(shí)間，申請(qǐng)人提交的證據(jù)亦不足以證明其是因雙方不能履行合同而產(chǎn)生了租房費(fèi)用損失。

仲裁庭認(rèn)為，上述損失問題還應(yīng)綜合合同第三條第六款約定：“如賣方未能履行本合同之條款以至本合同不能順利完成，本合同終止或解除的，則賣方須返還雙倍定金予買方。若支付的定金不足彌補(bǔ)買方損失的，賣方還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。”鑒于申請(qǐng)人要求被申請(qǐng)人雙倍返還定金的仲裁請(qǐng)求已獲支持，且申請(qǐng)人無證據(jù)證明所返還定金不足以彌補(bǔ)其上述損失，故仲裁庭對(duì)申請(qǐng)人的上述仲裁請(qǐng)求不予支持。

【結(jié)語和建議】

合同的成立與解除，是合同雙方當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)以及承擔(dān)責(zé)任的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，而定金合同則是督促合同雙方積極正當(dāng)履行合同約定義務(wù)的保障。但有時(shí)候，因種種因素未履行而導(dǎo)致合同解除，此時(shí)就會(huì)發(fā)生合同雙方互相推諉的情況。認(rèn)定本案違約方，要著重審查當(dāng)事人何種行為導(dǎo)致買賣合同根本不能履行。縱觀本案的事實(shí)和證據(jù)，可以認(rèn)定房屋買賣合同違約方為被申請(qǐng)人。