【案情簡介】

本案涉及的某某場地位于某某高速延長線以南，為申請人享有土地使用權的土地，土地使用權取得方式為劃撥，行業(yè)類別為XXXX(特種行業(yè))。

2014年12月31日，申請人與被申請人曾簽訂《XXXX場地租賃合同》、《土地使用條件》、《XXXX場地協(xié)議示意圖》、《租賃安全協(xié)議書》，約定被申請人承租申請人位于XXXX的部分土地，租賃面積385,613.62平方米，租賃期限自2015年4月1日至2020年3月31日止，并對雙方權利義務和土地使用條件、安全問題作出約定。2015年1月申請人向被申請人交付了案涉面積385,613.62平方米的場地，被申請人于2015年1月21日交納了履約保證金809,788.60元。根據(jù)2015年3月28日雙方簽訂的《XXXX場地租賃終止協(xié)議》，因被申請人業(yè)務發(fā)展需求，要求租賃申請人位于XXXX的全部土地，約定2014年12月31日簽訂的租賃協(xié)議終止，重新簽訂新的租賃協(xié)議。

2015年3月28日，申請人與被申請人簽訂了新的《XXXX場地租賃合同》、《土地使用條件》、《XXXX場地協(xié)議示意圖》、《租賃安全協(xié)議書》，約定被申請人承租申請人位于XXXX的土地，租賃面積743,955.34平方米。根據(jù)XXXX場地協(xié)議示意圖，場地分為兩塊，第一塊面積385,613.62平方米，第二塊面積358,341.72平方米。租賃期限自2015年4月1日起至2020年3月31日止，年租金28,642,280.60元。其中第四條約定，本合同項下的場地出租用途為汽車儲運及配套的綜合服務，嚴禁存儲煤炭、礦粉等有污染的物質或易燃、易爆等有危險的物資，被申請人在承租期內不得改變用途。第五條約定，被申請人自行負責建設建筑物和構筑物，建設前應將相關圖紙、資料等交申請人審核，經(jīng)申請人書面同意后，申請人配合被申請人向相關主管部門辦理審批手續(xù)。第六條約定，被申請人建設的建筑物和構筑物，其所有權歸屬于申請人，但被申請人可在租賃期限內使用該等建筑物和構筑物。第九條約定，雙方商定場地租金標準為38.50元/平方米·年，年租金為28,642,280.60元人民幣。第十條支付方式約定，被申請人應分別于2015年5月15日前、2015年10月1日前、2016年至2019年每年4月1日前、10月1日前向申請人各交納14,321,140.30元。第十六條約定，因被申請人違約致使本合同解除的，申請人收回場地，被申請人交納的租金不予退還，同時被申請人應賠償給申請人造成的損失。第十七條約定，因申請人原因致使本合同解除的，被申請人有權要求申請人賠償其因此所致的直接損失，但對于利潤等間接損失申請人不承擔賠償責任，被申請人自愿放棄要求申請人賠償此利益的權利。第十八條約定，被申請人逾期交納租金，按日加收逾期部分萬分之三的滯納金，如被申請人逾期交納租金達30日的，申請人有權解除該合同，收回場地，由此造成的一切損失和責任由被申請人承擔。

2015年3月28日的《XXXX場地租賃合同》簽訂后，申請人向被申請人交付了全部租賃土地。2015年9月2日，被申請人向申請人支付3,000,000元租金。2016年4月15日，申請人向被申請人發(fā)出《停工通知》，要求被申請人停止對XXXX東北側的施工，“發(fā)現(xiàn)貴公司在承租的場地內違規(guī)進行庫房建設，目前已施工十八個庫房，大部分庫房已完成基礎施工，個別庫房開始進行墻體砌筑”“鑒于貴公司租用的場地需要辦理規(guī)劃及消防手續(xù)，以滿足汽車倉儲的需要。如貴公司在進行庫房施工，將無法辦理規(guī)劃、消防等相關手續(xù)”。經(jīng)仲裁庭現(xiàn)場查勘，XXXX場地面積385,613.62平方米的地塊已經(jīng)興建建筑物和構筑物，已經(jīng)由被申請人存儲汽車，而東北側面積358,341.72平方米的地塊處于未使用狀態(tài)。

申請人向某某行政審批局提出內資企業(yè)固定資產(chǎn)投資項目備案申請，申請將XXXX場地建設為XXXX（特種原材料）生產(chǎn)設備儲存中心，行業(yè)類別XXXX（特種），2016年6月2日，行政審批局下發(fā)《XXXX局關于同意XXXX公司XXXX生產(chǎn)設備存儲中心項目備案的通知》。2017年5月25日、2017年6月5日被申請人兩次向申請人發(fā)出函件，就要求申請人出租土地性質變更和租金減少事宜進行協(xié)商。申請人向某某行政審批局提出天津市內資企業(yè)固定資產(chǎn)投資項目備案申請，申請將XXXX場地建設為XXXX（特種）、汽車及生產(chǎn)設備儲運中心，行業(yè)類別XXXX（特種），2017年6月21日，某某行政審批局下發(fā)《XXXX局關于某某集團有限公司存儲中心項目備案的證明》。

2016年11月23日，申請人向被申請人發(fā)出《關于請貴公司支付拖欠租金的函》，要求支付截止當時拖欠的租金54,284,561.20元。2016年12月12日，申請人向被申請人致送《關于解除XXXX場地租賃合同〉的函》，通知因被申請人拖欠租金于該日解除雙方《XXXX場地租賃合同》。同日，被申請人簽收該函。2016年12月30日，被申請人分別向申請人支付場地租賃費1,600,000元、8,400,000元。

另查，申請人對案涉劃撥土地使用權的出租未經(jīng)過相關土地管理部門批準。

申請人主張：立即返還租賃場地，面積743,955.34平方米；給付拖欠的租金35,731,113.02元（計算至2016年12月12日）；給付違約金5,613,854.73元（計算至2017年7月13日），以及自2017年7月14日至實際履行之日止的違約金；按照租金標準給付使用費16,714,536.35元（至2017年7月13日的），以及自2017年7月14日至實際交還租賃場地之日止的使用費。

被申請人辯稱：合同因涉及違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，從效力上看屬于無效合同。此情況下，申請人喪失了主張租金的合同依據(jù)，其收取的租金也應當返還。即便仲裁庭認為被申請人應當支付部分使用費，我方認為是不能按照合同約定標準支付的。申請人交付至被申請人的土地是未經(jīng)開發(fā)的水洼狀態(tài)，應當按照其交付時的市場價值予以計算。據(jù)此，被申請人不同意申請人各項請求。

【爭議焦點】

1.案涉《XXXX場地租賃合同》的效力認定；

2.申請人一方返還土地使用權的請求應否獲得支持；

3.被申請人一方應否支付租金或者實際使用費。

【裁決結果】

1.被申請人于本裁決書送達之日起30天內，向申請人返還面積743,955.34平方米租賃場地的土地使用權，騰空土地上建筑物和構筑物；

2.被申請人于本裁決書送達之日起10日內，向申請人給付使用費，截止2019年3月31日共計46,384,497.48元，自2019年4月1日至土地使用權交還之日以每年38.50元/平方米×385,613.62平方米計算；

3.駁回申請人的其他仲裁請求。

【相關法律法規(guī)解讀】

1. 案涉《XXXX場地租賃合同》的效力認定

從約定的內容看，本案所涉爭議應當定性為土地租賃合同糾紛。申請人享有的XXXX場地的土地使用權系通過劃撥方式而非出讓方式取得，依照《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條第一款規(guī)定出租通過劃撥方式取得的國有土地使用權的，應當報經(jīng)相關人民政府土地管理部門批準。申請人未經(jīng)相關人民政府土地管理部門批準，擅自將劃撥的國有土地使用權進行出租獲得租金的行為，違反了上述行政法規(guī)的規(guī)定。根據(jù)《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記等手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效。” 在仲裁庭審辯論終結前，申請人仍未辦理相應的批準手續(xù)，據(jù)此，仲裁庭認定申請人與被申請人簽訂的《XXXX場地租賃合同》的效力為未生效，且確定不發(fā)生效力。

被申請人認為《XXXX場地租賃合同》因違反行政法規(guī)規(guī)定而無效，合同涉及的內容無法繼續(xù)約束雙方的意見，仲裁庭認為合同效力不應為自始、確定、當然無效，而是未經(jīng)批準而導致的確定不發(fā)生效力，合同涉及的內容無法繼續(xù)約束雙方當事人。

2.申請人一方返還土地使用權的請求應否獲得支持

《合同法》并未規(guī)定民事法律行為“確定不發(fā)生效力”情形，《民法總則》第一百五十七條在適用前提條件中增加“確定不發(fā)生效力”并與“無效”“被撤銷”并列，適用相同的法律效果。合同作為最典型的民事法律行為，本案合同雖然締結于《民法總則》生效之前，但由于當時的法律、司法解釋沒有規(guī)定而民法總則規(guī)定了“確定不發(fā)生效力”的法律后果，此時可以不適用“法不溯及既往”，而是適用《民法總則》的新規(guī)定。仲裁庭認為，本案合同被認定為確定不發(fā)生效力，應產(chǎn)生如下效果：

首先，民事法律行為確定不發(fā)生效力，是指民事法律行為雖已成立，但由于生效條件無法具備而不能生效的情況，法律、行政法規(guī)規(guī)定須經(jīng)批準生效的民事法律行為因未經(jīng)批準而確定不發(fā)生效力即屬于其中的典型情形。合同中所約定的租金、違約金條款因合同確定不發(fā)生效力不能作為確定當事人權利義務的依據(jù)，申請人根據(jù)合同提出的租金、違約金請求，仲裁庭不予支持。

其次，確定不發(fā)生效力的民事法律行為之雙方當事人互負返還或折價補償義務。因確定不發(fā)生效力的民事法律行為而取得的財產(chǎn)，應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。申請人向被申請人交付了土地使用權，被申請人應負返還義務。對于被申請人在案涉土地上興建的建筑物、構筑物和其他附著物，因與土地不可分離，根據(jù)我國物權法“房地一體主義”和實踐中的添附規(guī)則，在他人享有使用權之土地上興建建筑物、構筑物或其他附著物而形成附合的，建筑物、構筑物或其他附著物所有權一般歸屬于土地使用權人，屬于“不能返還”情形，但被申請人可以通過證明其相應投資，請求申請人進行折價補償。

再次，合同當事人應當承擔確定不發(fā)生效力的民事法律行為導致的締約過失責任。本案所涉合同系因未報經(jīng)政府部門批準而確定不發(fā)生效力，合同雙方對法律、行政法規(guī)的規(guī)定均有義務知曉。因此，應當認為申請人、被申請人對該合同確定不發(fā)生效力的后果均負有過錯，應當各自承擔相應的責任。

針對被申請人關于申請人未就被申請人投入的損失進行賠償?shù)那闆r下不具備返還土地使用權的意見，仲裁庭認為，被申請人向申請人返還土地使用權，申請人應對被申請人有關建筑物、構筑物和其他附著物進行折價補償，在雙方當事人分別履行各自因清理關系所生義務時，依據(jù)誠信原則及公平原則，兩種義務應類推成立同時履行抗辯權。但庭審中，被申請人一方僅主張合同無效，卻并未在庭審辯論前以書面方式提出反請求主張折價補償，仲裁庭認為案涉土地上建筑物、構筑物和其他附著物的補償應當另案解決，并已在庭審中加以釋明。

3.被申請人一方應否支付租金或者實際使用費

仲裁庭認為，申請人依照《XXXX場地租賃合同》第九條、第十條約定所請求的租金，因合同確定不發(fā)生效力，不應支持，但被申請人實際占有使用了土地，基于公平原則應當根據(jù)使用的面積、期限、一定標準計算支付相應的使用費。關于計算使用費的標準，仲裁庭認為可以參照雙方合同約定的租金計算標準38.5元/平方米/年。被申請人主張不能按照合同所約定的標準計算應付租金，應根據(jù)各方過錯并參考周邊土地價值，綜合考慮涉案土地為洼地、未獲得出租審批、未獲得改變用途審批、無法辦理任何工程審批等因素影響確定。仲裁庭認為，其一，盡管申請人所取得的土地使用權行業(yè)類別為采鹽，但參照雙方合同第五條申請人配合被申請人向相關主管部門辦理審批手續(xù)的約定，申請人通過兩次向某某行政審批局報批增加了“汽車”儲運用途，被申請人現(xiàn)有證據(jù)不能證明申請人未盡到配合義務影響其儲運汽車；其二，申請人土地使用權雖系劃撥方式取得，但并未因此影響被申請人使用，被申請人在案涉面積385,613.62平方米土地上已興建建筑物、構筑物和其他附著物，并且已經(jīng)用于汽車存儲，被申請人要求按照洼地標準或采鹽用途確定使用費標準有違公平原則，仲裁庭不予支持。

【結語和建議】

1.合同效力判斷中應注意區(qū)分未生效合同與無效合同

“未生效”合同系原1999年《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第9條規(guī)定的一種合同類型，后經(jīng)過最高法院若干司法解釋的持續(xù)實踐，最終在《中華人民共和國民法典》編纂中被作為經(jīng)驗吸收為第五百零二條第二款規(guī)定。這里的所謂未生效，就是尚未發(fā)生法律效力，事后當事人補辦批準、登記手續(xù)的，合同很可能有效。未生效合同作為一種新的效力狀態(tài)，它的提出糾正了之前實務中將強制性規(guī)定按“效力性”與“管理性”一分為二并分別按照無效與有效處理所帶來的持續(xù)紛爭。對于需要經(jīng)過批準才能生效的合同，未辦理相應批準手續(xù)并不屬于無效合同，而是確定不發(fā)生效力。

而按照《民法典》最新規(guī)定，未生效合同與無效合同的區(qū)分在法律效果上更為明顯。未生效合同不影響合同中履行報批等義務條款以及相關條款的效力，應當辦理申請批準等手續(xù)的當事人未履行義務的，對方可以請求其承擔違反該義務的責任。相比之前規(guī)定，民法典給出的效力規(guī)則更為精細。本案雖然在前《民法典》時代審結，但在基本精神上與民法典具有一致性，對于《民法典》最新規(guī)定的解釋論構造也具有很大參考價值。

2.“雙方返還”未必一案處理

申請人享有對案涉土地的返還請求權，基于“房地一體”，被申請人不再享有涉案土地上被申請人所建的建筑物、構筑物的所有權，只享有基于締約過失責任產(chǎn)生的債權請求權。被申請人該補償請求權應當通過仲裁反請求或另外提出獨立仲裁請求解決，由于其未在本案仲裁請求處理期間提出，本案處理完畢后依然可以另案向申請人主張。由被申請人返還涉案土地使用權及其地上建筑物和構筑物的占有，無須等待將來另案對補償和締約過失責任問題的處理結果。這種處理方案有利于防止承租人不提出補償請求和締約過失責任，同時也不支付租金或占用費而形成的僵局，分案處理有利于調動雙方積極性誠信公平解決糾紛。